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TASI     La Tunisie n echappera pas a un scenario espagnole voir pire (Hedge21)

Author Message ▼ Last message
Hedge21     posted : 23/08/13   04:12 pm


administrator  
Voila le constat que je viens de faire moi employé d’une banque nord américaine ayant fait sa vie et ses hautes études en Europe et aux Etats-Unis.
Arrivé il y a quelques jours afin de passer mes vacances, cela faisait deux ans que je n’y avais pas mis les pieds (pour des raisons professionnelles hélas…)
Enormément de choses ont changé et hélas souvent en pire …
Première remarque beaucoup de moins de têtes blondes qu’il y a deux ans, confirmant les chiffres du ministère du tourisme à savoir une baisse de la fréquentation des touristes occidentaux

Sinon en arrivant dans la région de Monastir et en visitant particulièrement Sousse et ses environs, je ne peux m’empêcher de remarquer l’apparition de Building certain fini mais une grande majorité n ayant pas plus avancé qu’ il y a deux ans .En posant mes questions aux différents habitants de ces quartiers , je me suis rendu compte assez vite de la distorsion énorme qu’il existe entre l’offre et la demande .
Un exemple vous saura plus parlant , actuellement il existe des appartements de haut standing pour Tunisien ( Standing moyen pour un Européen ou un North Américain) à vendre sur la Corniche de Sousse en face de l’ancien Casino , leur prix avoisines les 200 a 400 000 Euro soit l’équivalent des prix Français en province ou d’appartement sur la Costa Del Sol en Espagne , le tout avec une population ayant un salaire médian entre 750 et 1000 dinars (soit entre 300 et 500 euro ).
Ayant conscience qu’un exemple ne peut refléter une réalité, j’ai continué ma petite étude le long de la cote Sousse Boujafar à Hammam Sousse confirmant ces prix puis est allé dans le quartier plus populaire d’Er Zouhour et Er Riadh. Ma grande surprise fut de découvrir des prix dans la même fourchette mais pour des maisons cette fois-ci… Ok ! Ce sont des biens totalement différents, choux et carottes ne peuvent se comparer … mais le plus important n est pas dans le prix en soit mais plutôt dans la demande :
Y a-t-il des acheteurs à ces prix aussi élevés et des salaires aussi bas ?
Selon les habitants la réponse est non. Les prix sont gonflés par les vendeurs espérant toucher un hypothétique Jackpot pour pouvoir acheter ailleurs à un prix tout aussi élevé
La bulle immobilière est en place.
Comme dans toute crise immobilière, les promoteurs achètent ou ont acheté à crédit des milliers de terrains, construit des millions d’appartements, et comme dans toute crise immobilières les dettes doivent être payées et si elles ne sont pas réglées par de joyeux gogo acheteurs, c’est aux promoteurs de les régler ou de réduire leur voilures :
-Ainsi l’immobilier qui a permis de booster la croissance durant ces quelques années en employant du personnel, en faisant flamber les prix des matières premières faisant en parti s envoler l inflation, deviendra le cancer des banques.
Comme en Espagne les promoteurs feront faillite laissant des milliers de titres de propriétés aux banques qui deviendront les nouveaux promoteurs immobiliers mais cette fois à perte…
Rappelons juste les quelques mots des agence de notation dont Fitch:
« Credit growth is rapid, weakening bank liquidity and driving inflation up… Additionally, asset quality is weak in the banking sector due to a legacy of mismanagement, transparency is poor and it is suffering from a prolonged strain on liquidity. It requires urgent recapitalisation and restructuring which will affect public finances and delay economic recovery.”

Pour la faire simple, la croissance tunisienne s’est faite à crédit (leverage), les banques sont surendettées et ont comme contre partie des titres de propriété surévalue qui ne valent rien, les banques tunisiennes et une partie de l économie tunisienne fera faillite et sera restructurée ou rachetée par des étrangers
De combien ?
Petit calcul volontairement réducteur et simpliste si le revenu médian espagnol est tombé autour de 1200 euro et que le revenu médian tunisian est de 800 DT soit 400 euro (la je suis généreux), le prix de l immobilier devrait être divisé par trois au minimum.
Continuant ma visite de la Tunisie, je suis parti dans les régions agricoles et la aussi la spéculation est au plus haut, les serres se vendent et s’achètent à des prix pouvant rendre jaloux tout agriculteurs français.
Etant un peu dans le secteur bancaire je me rends compte, que les banquiers tunisiens utilisent toutes les niches pour réduire le risque de perte de capital à leurs clients. Voila les quelques conseils a deux dinars qu’ils ont du leurs dire :
<investissez dans la pierre et ou l agriculture, car la pierre et la nourriture vous garantisse contre l inflation > Comme tout bonne idée si tout le monde le fait en même temps elle devient une mauvaise idée, je vous laisse deviner ce qui va se passer quand tout le monde vendra en même temps.
Hélas ce qui m a le plus dégouté, et qui est la résultante de tout cela, c’est sans aucun doute la baisse de qualité des produits agricoles.
Il y a quelques années je venais en Tunisie aussi pour bien manger, je me rappelle d’une tomate naturelle juteuse avec du gout et là en goutant certaines d’entre elle j ai découvert que je mangeais la même tomate d’égueulasse que je trouvais en France ou vendu par les Espagnole.
Comme les serres se paient plus chers, il devient nécessaire d avoir une productivité accrue à l’espagnole, avec l utilisation d engrais de pesticides (ayant des conséquences sur le gout freinant un peu plus l’envie des touristes mais aussi sur la sante des tunisiens sans parler sur leurs nappes phréatiques)
Je viens de me rendre compte que j ai gratté deux pages juste sur une partie infime du secteurs immobilier (real estate) et il y a encore tant de chose a dire sur les secteurs bancaire, industriel, des services, de l’écologie et surtout de la sécurité et de la politiques.
Et la je ne suis même pas rentré dans le dixième d’une analyse économique avec analyse et calcul de ratio de debt genre ( total debt / total asset) et je passe sur :
- L érosions des réserves de change moins de deux mois
- Les déficits de la balances des paiements et compte courant
- La dette public et prive en hausse constant ayant atteint le niveau espagnole
- La recapitalisation des banques tunisiennes a hauteur de 7% du pib de la Tunisie
- Erosion du dinar Tunisien qui ne profite même pas aux entreprises car hausse des salaires …
Des milliers de solutions existent pour redresser le pays sans devoir subir ce qu’a subi la Greece et ceci avec des solutions simples et peu coutantes :
- sécurité accrue au service de la population avec des campagnes de sensibilisation, de police citoyenne, (protect and serve program et if you see something tell something program…)
-de taxation des niches dégonflant les bulles, restriction immobilières, taxation des logements vides et taxation des terrains constructible non bâtit depuis 5ans
-des normes de qualités plus strictes,
-normes environnementales appliquées dans le cas contraire les acteurs seront pénalement responsables
- augmenter la qualité des produits vendues et développement du Made in Tunisie
- restriction des importations, augmentation des droits de douanes
- augmentation du budget douane et pénitentiaires et non remplacement des fonctionnaires administratifs
-contrôle et responsabilisation des prêches appelant à la haine et la violence dans toutes les mosquées, exclusion des prédicateurs étrangers, contrôle et restriction des investissements étrangers dans les domaines stratégiques tunisiens
- fermeture des écoles religieuse privées
- Cours des comptes ayant un réel pouvoir pénal
- nationalisation totale de la banque centrale Tunisienne
- ne pas suivre tous les conseils du FMI mais plus suivre ceux d’un de mes anciens professeurs de la Stern School Of New York Ingo WALTER avec plus de régulation dans l’économie Tunisienne. Cette régulation est appliquée dans le temple du capitalisme aucune raison que la Tunisie en soit exempt
…..
Tout nouveau espoir des tunisiens et des investisseurs doit se faire avec un nouveau espoir politique et hélas les signaux envoyé par Ennahda sont mauvais (corruptions, enfant de la classe dirigeantes vivant a l’étrangers …) montrant le manque de confiance dans la Tunisie
D’autre part, il faudra sévèrement revoir et punir certaines pratiques des promoteurs immobiliers ainsi que certaines pratiques bancaire (pour rappel la Sec n hésite pas a punir certaines banque américaines, la Tunisie peut en faire autant …)
Il y a tant de chose a faire , à développer ,tant de lois à faire appliquer , à mes yeux il est plus excitant de remettre à flot un pays comme la Tunisie qui possède au sein de sa population une envie d’avenir meilleur … que remettre à flot un pays comme la France défaitiste et surtaxé.

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